Nuestra empresa asociada, VICENTE CARBONELL ABOGADO, desglosa la situación de los arrendamientos frente a la coyuntura actual del COVID-19 en un artículo publicado por el CEEI de Alcoy ( entidad que promueve el emprendedurismo y la innovación, apoyando la creación de empresas innovadoras, su consolidación y crecimiento), se hace eco de su experta opinión en este sentido.
Este es el texto íntegro publicado por VICENTE CARBONELL ABOGADO:
«Empezaré por el final. El pasado día 22, se publicaba en el BOE, el Real Decreto‐ley (RDL) 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que –entre otros asuntos‐ vino en regular la situación provisional de los arrendamientos urbanos de uso distinto al de vivienda, es decir, entre otros, de los locales y naves (por ejemplo) como consecuencia del Estado de Alarma. Respecto de los arrendamientos de viviendas de carácter urbano y reguladas por la Lay de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), ya había habido intervención en el RDL 11/2020, de 31 de marzo (BOE del 1 de abril). Los arrendamientos que quedan fuera del alcance de estas medidas, son los excluidos en la citada LAU, entre otros el de finca con casa‐habitación con aprovechamiento agrícola, y los de las viviendas universitarias oficiales, y turísticas sectorizadas.
Y para aclarar la situación arrendaticia, habremos de fijarnos primero en el arrendador, de manera que, tanto si es un arrendamiento de vivienda como si es de un local o nave, los RDL determinan una consecuencia distinta si el arrendador es considerado gran tenedor, que quedan definidos como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”. De modo que si lo es, en caso de arrendamiento de vivienda, habrá de otorgar al arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad, o bien una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma; o bien una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID‐19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. En el caso de arrendamiento de local o nave, el arrendador gran tenedor habrá de aceptar una moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID‐19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses, si el arrendatario reúne las condiciones que luego se dirán de Autónomos y Pymes.
Tanto en caso en vivienda como de locales o naves, la ventaja que se proporciona ha de ser solicitada por el arrendatario en el plazo establecido desde cada RDL, de tres meses en caso de vivienda y de uno en caso de local o nave. Y me permito llamar la atención sobre el hecho de que en la definición de “gran tenedor”, al referirse a diez inmuebles (excluidos garajes y trasteros), no exige que éstos estén arrendados o no ocupados, lo que significa que no es muy difícil reunir ese número de inmuebles, por ejemplo, bajo la titularidad de un antecedente fallecido junto con los propios de la familia heredera.
En cuanto al supuesto de arrendamientos de arrendadores no considerados grandes tenedores, si lo es de vivienda y habría vencido el arrendamiento durante el Estado de Alarma, se establece que se habrá de otorgar previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses.
Si se trata de arrendamiento de local o nave, podrá otorgar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario, siempre que el arrendatario solicitante, reúna la condición de Autónomo o Pyme, bajo las siguientes circunstancias comunes: i) que el inmueble esté afecto a la actividad económica, ii) que en la fecha de la declaración del estado de alarma, la actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Estado de Alarma, y iii) en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Estado de Alarma, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. El Autónomo debe acreditar su alta en el momento de la declaración del estado de Alarma y la Pyme no debe superar el límite para formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados. Requisitos estos que, en caso de arrendador gran tenedor, obligan a la moratoria solicitada.
Insisto, en todo caso, la ventaja que se proporciona a los arrendatarios por los RDL ha de ser solicitada por estos en el plazo establecido desde cada RDL, de tres meses en caso de vivienda y de uno en caso de local o nave. Y recomiendo, que habida cuenta del colapso previsible de Juzgados, cuando se atisbe una dificultad en el pago de la renta, partes alcancen un acuerdo temporal (por escrito para su alegación fiscal), en evitación de un tedioso conflicto que puede eternizarse en el tiempo sin satisfacción asegurada. Máxime cuando ha quedado en el aire la interpretación alternativa de encontrarnos ante una causa de “fuerza mayor” que impide el cumplimiento de las obligaciones, pero que podría ser alegada en caso de controversia.
Dicha cláusula doctrinal podría invocarse por los arrendatarios alegano que la situación de imposibilidad de pago y en general, el corriente cumplimiento de una obligación se encontraría afectado por la fuerza mayor equiparable a la imprevisibilidad que recoge el artículo 1.105 del Código Civil para exonerar de responsabilidad diciendo que: Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado que la cláusula es únicamente aplicable a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecución diferida y que sólo opera en los casos de una alteración extraordinaria o una desproporción, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumban el contrato como consecuencia de la sobrevivencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
Precisamente en reciente Sentencia del citado Tribunal Supremo –no exenta de polémica- de 6 de marzo pasado, por lo tanto publicada en plena crisis del Estado de Alarma, vino en originar la explicación contenida que la Exposición de Motivos del RDL 15/2020, de 21 de abril recoge, aclarándose posteriormente por el propio Tribunal en concepto de larga duración de los contratos, fijándolos en aquellos cuya duración supera el año. De aquí que mi recomendación. Pacten las partes estos meses de crisis y eviten la confrontación e interpretación que puede ser aventurada».